После введения закона о приватизации, жилье человека стало не только местом проживания, но и объектом купли-продажи. Существующие сложности с операциями с недвижимостью заставляют обычных людей обращаться к профессионалам рынка, то есть заказывать консультационно - посредническую услугу. Появилось большое количество людей, которые были заинтересованы в улучшении своих жилищных условий или в увеличении своего благосостояния. Эта тенденция привела к тому, что на рынке начали появляться агентства, предоставляющие платные риэлтерские услуги.
Сегодняшний рынок недвижимости можно считать сформировавшимся. На его развитие повлияло появившееся законодательство, регулирующее отношения между риэлтерами и гражданами, статистика и механизмы оценки недвижимости, позволяющие точно определять стоимость отдельного объекта или прогнозировать рыночную ситуацию (по материалам статьи «Эволюция риэлтерских услуг»
).
Сегодня на рынке риэлтерских услуг существует огромное множество агентств. Однако все эти агентства существенно отличаются друг от друга. Условно они делятся на 3 группы:
• Крупные риэлтерские агентства
• Средние риэлтерские агентства
• Мелкие риэлтерские агентства
Мелкие и средние предприятия предоставляют риэлтерские услуги на рынке, такие как посредническая деятельность, проведение риэлтерской экспертизы, информационно-консультационная деятельность, управление недвижимым имуществом и.т.д. Такие агентства могут работать в одиночку, а крупные риэлтерские агентства открывают филиалы (по материалам статьи «Российские риэлторы и мировой финансовый кризис»,
).
Следует отметить и то, что на московском рынке риэлтерских услуг кроме агентств недвижимости присутствуют также серые и черные маклеры (рис. 1). На долю черных и серых маклеров приходится 42% московского рынка риэлтерских услуг, что в денежном выражении составляет 250 миллионов долларов.
Рис. 1. Деление московского рынка между агентствами недвижимости и черными и серыми риэлтерами по материалам:
Рентабельность при ведении риэлтерского бизнеса составляет около 10%, при 4-6% со сделки. В основном один риэлтер проводит 5-6 сделок в год. Это считалось хорошим результатом. Это позволяло риэлтерской компании содержать себя и платить агентам 1-2 тысячи долларов в месяц (по материалам статьи «Российские риэлторы и мировой финансовый кризис», ).
Существенной долей расходов риэлтерских агентств является зарплата сотрудников. Агенты зарабатывают от 25-30% до 70% от проведенной ими сделки. Большие затраты агентства - это и содержание офиса, реклама, налоги. Именно эти затраты объясняют комиссионный процент от сделки, получаемый риэлтерским агентством. В настоящее время комиссия от сделки составляет 4-5%. Данный процент остается одним и тем же и для дорогих и для дешевых квартир и для квартир в хорошем районе и на окраине города. Представители риэлтерских агентств объясняют это тем, что комиссия складывается как из стоимости продаваемого жилья, так и из трудоемкости сделки в целом. На фоне общемировых тенденций, имеющийся комиссионный процент в России выглядит вполне реальным (рис.2).
Рис. 2. Процент, получаемый агентом от сделки купли-продажи жилья. по материалам
В Москве, где рынок риэлтерских услуг является наиболее развитым, стоимость договора на риэлтерские услуги в 2008 году составила 6,5 тысяч долларов, против 4,5 тысяч долларов в 2007 году. Исходя из этого, можно сделать вывод, что за 7 месяцев стоимость договора увеличилась на 37% (рис. 3).
Рис. 3. Динамика стоимости сделки в период 2007-2008 годов, тыс. долл. по материалам: ).
Как отмечают аналитики, данная тенденция была связана с продолжительным ростом цен на жилье в 2008 году и зависит не от увеличения количества сделок, а от увеличения получения доходности от них. Однако количество самих сделок в 2008 году снизилось на 10-15% по сравнению с 2007 годом (по материалам ).
Начиная с октября 2008 года риэлтеры заговорили о резком и достаточно большом снижении спроса на недвижимость. По словам экспертов, в крупных агентствах осенью спрос на недвижимость упал в 2-3 раза. Мелкие агентства испытали на себе еще более худшую ситуацию. Начиная с осени у них почти не было звонков и совсем не было клиентов (по материалам статьи «Технологии рынка: риэлтор капут?», ).
В условиях финансового кризиса, захватившего страну, многие агентства думают о снижении вознаграждения агентам по недвижимости, несмотря на то, что сами агенты считают, что и так достигли минимума.
Сегодня многие риэлтерские агентства с солидной репутацией испытывают кадровый голод и в рядах рядовых риэлтеров и среди менеджеров среднего и высшего звена. С началом кризиса профессию покинули профессиональные риэлтеры. Сами они объясняют свой уход уменьшением количества сделок, падением уровня доходов, нестабильностью положения отрасли.
И действительно, в 2008 году количество сделок по купле-продаже квартир резко сократилось. Средний риэлтер в 2008 году совершил 1-2 сделки. Рынок замер.
Сокращение за последние 9 месяцев 2008 года в составе риэлтерского поля составило 30-50%. Это повлекло за собой банкротство многих риэлтерских агентств. Одними из первых ушли с рынка те агентства, которые появились на рынке совсем недавно. 70% «прогоревших» составляют компании, проработавшие на рынке всего несколько месяцев. Эти компании были мелкими и недостаточно развитыми и не имели смежных бизнесов, таких как реклама, юридические услуги и т.д.
Следующие компании, которые оказались в затруднительной ситуации – это мегакомпании. Такие компании имеют широкую сеть филиалов, огромный штат сотрудников, а, следовательно, и большие расходы. У таких крупных компаний имеется большое количество не реализованной недвижимости – купленной или построенной на кредитные средства. Так как рынок остановился и сделки практически не совершаются, а заемные средства надо возвращать – мегакомпании оказались на гране банкротства.
Однако данная ситуация может принести и положительные результаты. Аналитики отмечают, что позитивным моментом станет, во-первых, то, что с рынка уйдут явные спекулянты и недобросовестные игроки, произойдет оздоровление отрасли. Во-вторых, появятся новые, более современные технологии работы с клиентом, качество предоставляемых услуг улучшится, цены на риэлтерские услуги стабилизируются. Компании, занимающиеся риэлтерским бизнесом будут стараться удержать свой бизнес на плаву в нелегкие кризисные времена, а аналитики прогнозируют тяжелую ситуацию на следующие 1-2 года.
Многие компании начинают обдумывать стратегии консолидации сил. Руководители риэлтерских агентств считают, что, объединив усилия с партнерами по цеху, есть шанс выжить в условиях кризиса.
В части риэлтерской деятельности по аренде жилья также намечаются некоторые перемены. Кризис спровоцировал отток бывших арендаторов из крупных городов. Началась борьба за клиента. Риэлтерам приходится все чаще соглашаться на меньший процент от сделки по аренде жилья, иначе они могут остаться вовсе без заработка. Например, в Москве ставка комиссионных за подбор жилья снизилась до 50-70% против 100% в начале 2008 года. И, как считают сами риэлтеры, это не предел, и многие риэлтеры согласятся работать и за меньший процент.
Аналитическая команда поисковика недвижимости Domdot.ru считает происходящие процессы в сегменте риэлтерских услуг вполне естественными: рынок труда и аренды были явно перегреты; арендаторы соглашались на драконовские условия, лишь бы иметь крышу над головой в городе, где нет безработицы, а зарплаты высоки. Сейчас внешние факторы изменились, и Москва теряет свою привлекательность. Многие существовавшие дисбалансы на рынке аренды под прессом кризиса начинают выравниваться.
Можно выделить основные тенденции на рынке аренды:
1. Дальнейшее снижение ставок комиссионных, взимаемых риэлторами с арендаторов до 20-30% от суммы сделок
2. Пропорционального снижения размера передаваемых хозяевам квартир залогов либо их полную отмену
3. Рынок аренды наконец-то войдет в цивилизованные рамки, станет преимущественно «белым».
4. За поиск конечных клиентов риэлторы могут начать взимать комиссию с собственников жилья.
5. Многие владельцы квартир и потенциальные арендодатели предпочтут вообще отказаться от услуг риэлторов - посредников и осуществлять поиск напрямую (по материалам ).
Существует несколько мнений о дальнейшем развитии рынка риэлтерских услуг. Одни эксперты считают, что будут появляться новые холдинги, другие - что в России приживется система франчайзинга. Эксперты считают, что в России через 5 лет количество агентств работающих по франшизе увеличится на 25%, а к 2015 году по системе франчайзинга будут работать уже 60% риэлтерских агентств (по материалам ).
Но как бы ни развивались события на рынке в дальнейшем, главным стимулом развития риэлтерского бизнеса является потребительский спрос. Аналитики отмечают, что в целом потребители не удовлетворены работой агентов недвижимости. Больше всего потребителей в работе агентов не устраивает культура обслуживания клиентов и составление договоров. Наименьшие нарекания вызвали оформление квартиры в собственность, оформление ипотеки и оформление и согласование перепланировки. При этом, по данным компании «Рестко Холдинг», наиболее узнаваемыми риэлтерскими агентствами в Москве являются: Миэль, МИАН и Инком (рис. 4).
Рис. 4. Структура узнаваемости агентств недвижимости Москвы
по материалам
По числу обращений в агентства недвижимости по данным компании «Рестко Холдинг», лидирует агентство Миэль, на втором месте МИАН, третье место занимает Инком (рис. 5).
Рис. 5. Лидеры по обращениям населения в агентства недвижимости по материалам )
Для рядового потребителя наиболее важным критерием при выборе агентства является его известность, на втором месте время работы компании на рынке, стоимость жилья предлагаемая агентством переходит на третье место (рис. 6).
Рис. 6. Наиболее важные критерии при выборе риэлтерского агентства по материалам )
Еще одним вопросом на рынке риэлтерских услуг являются все более популярные Интернет – ресурсы. Все больше потребителей при поиске подходящего варианта жилья прибегают к помощи Интернет сайтов. Данная тенденция не очень радует риэлторов, которые работают на рынке риэлтерских услуг, так как это делает рынок более прозрачным. По данным исследования, проведенного компанией Скан-маркет в 2007 году по заказу компании Миэль, 40% клиентов ищет информацию об объектах недвижимости в Интернете (рис.7).
Рис. 7. Популярность носителей информации об объектах недвижимости
по материалам статьи «Интернет и риэлтор: партнеры или конкуренты» ).
При этом 80% интернет-активных клиентов использует поисковые системы общего профиля, 70% - сайты агентств. Специализированные порталы по недвижимости востребованы у 25% клиентов (рис.8).
Рис. 8. Популярность Интернет – источников
по материалам статьи «Интернет и риэлтор: партнеры или конкуренты» ).
Что касается развития финансового кризиса и перспектив его влияния на рынок риелторских услуг, то эксперты во многом высказывают противоречивые мнения. Так, одни высказывают опасения, что в самое ближайшее время отложенный спрос, с которым рынок неизбежно столкнется, пошатнет позиции риелторов. Собственники жилья, разочарованные в эффективности услуг риелтора, будут вынуждены самостоятельно создавать базы и сами маркетировать свои объекты. В то же время другие эксперты считают, что потребность в услугах профессионалов в период кризиса возрастет (по материалам статьи «Интернет и риэлтор: партнеры или конкуренты» ).
Основные выводы:
Основные виды деятельности риэлтерских агентств: посредническая деятельность, проведение риэлтерской экспертизы, информационно-консультационная деятельность, управление недвижимым имуществом. Существенной долей расходов риэлтерских агентств является зарплата сотрудников, а также содержание офиса, реклама и налоги.
В последнее время количество сделок с недвижимостью уменьшается, а доходность от них, наоборот, увеличивается. С развитием мирового финансового кризиса, резко уменьшилось количество сделок с недвижимостью.
Больше всего от финансового кризиса пострадали молодые риэлтерские компании и крупные риэлтерские фирмы. В этих условиях многие агентства думают о снижении вознаграждения агентам по недвижимости.
В последнее время среди населения все большей популярностью пользуются Интернет-ресурсы, располагающие информацией о рынке недвижимости.
Для рядового потребителя наиболее важным критерием при выборе агентства является его известность, время работы компании на рынке, стоимость жилья, предлагаемая агентством.
