В период с 2004 по 2007 годы в России наблюдался строительный бум. Ежегодный объем строительства жилья за эти годы вырос в 1,5 раза. В 2007 г. было сдано около 60 млн кв. м. жилья, что на 20% больше показателей 2006 года (диагр.1). Такими темпами жилье в России не строилось со времен СССР, когда в лучшие годы вводили до 80 млн. кв. м в год ( ).
Увеличение объемов строительства было связано с общим ростом экономики и с резким ростом покупательской способности во многих регионах страны. Так, по данным Росстата, в мае 2007 г. реальные доходы на душу населения выросли на 25% к аналогичному периоду 2006 г. Кроме того, на рынок действовали такие факторы, как дефицит качественного предложения, а также растущая доступность кредитных ресурсов (ипотеки).
Предполагалось, что к 2020 году рынок выйдет на уровень 150-170 млн.кв.м. жилья в год (диагр.1) (по прогнозу Минэкономразвития, март 2008г., ).
(* - прогноз с учетом кризиса; ** - прогноз докризисного периода)
/; ; , ).
В период с 2004 по 2006 годы рынок жилья можно охарактеризовать как «рынок продавца». Спрос существенно превышал предложение, что вело к стремительному росту цен на жилье по всей стране. Наиболее ярко это проявилось в 2006 году, когда на фоне изменения правового поля резко сократились объемы предложения. В 2006 году по данным Росстата, цены на новые квартиры поднялись на 47,7%, на «вторичку» - на 54,4% (в 2005г. – на 17,5% и 18% соответственно), цены на первичном рынке элитного жилья выросли почти на 70% (, ).
Продавалось практически все, что выставлялось на рынке. Значительная часть квартир в данный период раскупалась на начальной стадии строительства. Доля инвестиционных покупок доходила до 30%. Кроме того, в условиях постоянной ценовой гонки и ограниченности предложения недостатки качественных характеристик проектов (например, заурядные архитектурные решения, высокая плотность застройки, недостатки окружения, недостаточная обеспеченность машиноместами и пр.) не имели для покупателей критического значения.
К основным тенденциям рынка 2006 года можно отнести консолидацию строительной отрасли. Так, по данным ФАС, в Московском регионе и Санкт-Петербурге действовало более 100 строительных организаций. Однако, порядка 70-80% всего строящегося жилья, возводится 5-6 компаниями (Диагр.2). Существенной тенденцией 2006 года на жилищном рынке России можно считать выход крупных столичных строительных компаний на региональные рынки. ( ).
В 2007 году рынок жилья вошел в состояние неустойчивого равновесия. Волна ажиотажа спала, спрос в условиях неопределенности дальнейшего развития ценовой ситуации частично перешел в отложенное состояние, темпы роста цен значительно снизились.
По данным за 2007 год, потребность в жилье составила 1,5 млрд. кв. метров, у более, чем 60% российских семей (по данным «Rodex Group», 2007 год, ). Однако, из-за громадного отрыва уровня цен на жилье от платежеспособного спроса, только 12% российских семей и не более 16-20% семей Москвы и МО в 2007 г. располагало доходами, позволяющими приобрести квартиру, в том числе с привлечением ипотеки (по данным Росстата, ; по данным «Rodex Group», 2007 год, ).
Средняя по России обеспеченность населения жильем в 2007 году достигла чуть больше 21 кв.м на человека, что в два раза меньше, чем средний показатель по Европе ().
В начале 2008 года на рынке было анонсировано значительное число новых проектов. Начало ощущаться усиление конкуренции между девелоперами - это выразилось в первую очередь в более тщательном подходе к разработке концепций проектов, появлении проектов "с изюминками", развитии новых для рынка форматов жилой недвижимости и в целом в общем росте качества планируемого к выводу предложения.
Во второй половине 2008 года, с началом финансово-экономического кризиса в России, темпы роста ввода жилья существенно замедлились. Покупательский спрос, ввиду распространения панических настроений на рынке, резко сократился. В конце 2008 - начале 2009 года сделок на рынке практически не заключалось. В итоге возникшего дисбаланса предложения и спроса рынок вошел в состояние, противоположное уже привычному для большинства его участников, - в состояние "рынка покупателя".
По данным Росстата, в 2008 году в эксплуатацию введено 765,6 тысяч квартир общей площадью 63,8 миллиона квадратных метров, что на 4,5% больше, чем в 2007 году (диагр.1). ().
В 2008 году 17,3% от введенного в эксплуатацию жилья в России пришлось на Москву и Московскую область. Второе место по объемам строительства жилья в 2008 году занял Краснодарский край - 6%. Потом по списку идут Санкт-Петербург - 5%; Республика Башкортостан - 3,7%, Республика Татарстан - 3,5%, Тюменская область - 3,4%, Челябинская область - 3,2%, Ростовская область - 3,1%, Свердловская область - 2,7% и Новосибирская область - 2,2% всей возведенной в России жилой недвижимости (диагр.3) ().
( )
В большинстве регионов России темпы строительства имели положительную динамику (например, в 2006 году, в 78 из 84 субъектов Федерации). Но в 2008 году были регионы, в которых прирост жилья не произошёл, и наблюдалось снижение темпов строительства. Объемы строительства жилья в 2008 году значительно снизились на территории Республики Саха (Якутия) - на 12,5%, Иркутской области - на 17,2%, Тверской области - на 17,9%, Республики Калмыкия - на 23,9%, Мурманской области - на 40,9% и Астраханской области - на 47,3% ( ).
По данным министерства регионального развития, в период с января по июль 2009 года в России было построено 25,7 млн кв. м жилья. Только в 45 из 84 субъектов РФ отмечено увеличение темпов строительства жилья, в остальных стагнация или падение. По прогнозам министерства, в 2009 году будет введено в эксплуатацию 57,3 млн. кв. м жилья, что на 10% меньше показателей прошлого года (диагр.1) ().
В наибольшей степени сокращение спроса коснулось первичного сегмента. Доверие покупателей к девелоперам было подорвано вследствие распространения информации о нестабильном финансовом положении последних. Риски вложения средств на этапе строительства объектов многократн
