В период с 2004 по 2007 годы в России наблюдался строительный бум. Ежегодный объем строительства жилья за эти годы вырос в 1,5 раза. В 2007 г. было сдано около 60 млн кв. м. жилья, что на 20% больше показателей 2006 года (диагр.1). Такими темпами жилье в России не строилось со времен СССР, когда в лучшие годы вводили до 80 млн. кв. м в год ( ).
Увеличение объемов строительства было связано с общим ростом экономики и с резким ростом покупательской способности во многих регионах страны. Так, по данным Росстата, в мае 2007 г. реальные доходы на душу населения выросли на 25% к аналогичному периоду 2006 г. Кроме того, на рынок действовали такие факторы, как дефицит качественного предложения, а также растущая доступность кредитных ресурсов (ипотеки).
Предполагалось, что к 2020 году рынок выйдет на уровень 150-170 млн.кв.м. жилья в год (диагр.1) (по прогнозу Минэкономразвития, март 2008г., ).
(* - прогноз с учетом кризиса; ** - прогноз докризисного периода)
/; ; , ).
В период с 2004 по 2006 годы рынок жилья можно охарактеризовать как «рынок продавца». Спрос существенно превышал предложение, что вело к стремительному росту цен на жилье по всей стране. Наиболее ярко это проявилось в 2006 году, когда на фоне изменения правового поля резко сократились объемы предложения. В 2006 году по данным Росстата, цены на новые квартиры поднялись на 47,7%, на «вторичку» - на 54,4% (в 2005г. – на 17,5% и 18% соответственно), цены на первичном рынке элитного жилья выросли почти на 70% (, ).
Продавалось практически все, что выставлялось на рынке. Значительная часть квартир в данный период раскупалась на начальной стадии строительства. Доля инвестиционных покупок доходила до 30%. Кроме того, в условиях постоянной ценовой гонки и ограниченности предложения недостатки качественных характеристик проектов (например, заурядные архитектурные решения, высокая плотность застройки, недостатки окружения, недостаточная обеспеченность машиноместами и пр.) не имели для покупателей критического значения.
К основным тенденциям рынка 2006 года можно отнести консолидацию строительной отрасли. Так, по данным ФАС, в Московском регионе и Санкт-Петербурге действовало более 100 строительных организаций. Однако, порядка 70-80% всего строящегося жилья, возводится 5-6 компаниями (Диагр.2). Существенной тенденцией 2006 года на жилищном рынке России можно считать выход крупных столичных строительных компаний на региональные рынки. ( ).
В 2007 году рынок жилья вошел в состояние неустойчивого равновесия. Волна ажиотажа спала, спрос в условиях неопределенности дальнейшего развития ценовой ситуации частично перешел в отложенное состояние, темпы роста цен значительно снизились.
По данным за 2007 год, потребность в жилье составила 1,5 млрд. кв. метров, у более, чем 60% российских семей (по данным «Rodex Group», 2007 год, ). Однако, из-за громадного отрыва уровня цен на жилье от платежеспособного спроса, только 12% российских семей и не более 16-20% семей Москвы и МО в 2007 г. располагало доходами, позволяющими приобрести квартиру, в том числе с привлечением ипотеки (по данным Росстата, ; по данным «Rodex Group», 2007 год, ).
Средняя по России обеспеченность населения жильем в 2007 году достигла чуть больше 21 кв.м на человека, что в два раза меньше, чем средний показатель по Европе ().
В начале 2008 года на рынке было анонсировано значительное число новых проектов. Начало ощущаться усиление конкуренции между девелоперами - это выразилось в первую очередь в более тщательном подходе к разработке концепций проектов, появлении проектов "с изюминками", развитии новых для рынка форматов жилой недвижимости и в целом в общем росте качества планируемого к выводу предложения.
Во второй половине 2008 года, с началом финансово-экономического кризиса в России, темпы роста ввода жилья существенно замедлились. Покупательский спрос, ввиду распространения панических настроений на рынке, резко сократился. В конце 2008 - начале 2009 года сделок на рынке практически не заключалось. В итоге возникшего дисбаланса предложения и спроса рынок вошел в состояние, противоположное уже привычному для большинства его участников, - в состояние "рынка покупателя".
По данным Росстата, в 2008 году в эксплуатацию введено 765,6 тысяч квартир общей площадью 63,8 миллиона квадратных метров, что на 4,5% больше, чем в 2007 году (диагр.1). ().
В 2008 году 17,3% от введенного в эксплуатацию жилья в России пришлось на Москву и Московскую область. Второе место по объемам строительства жилья в 2008 году занял Краснодарский край - 6%. Потом по списку идут Санкт-Петербург - 5%; Республика Башкортостан - 3,7%, Республика Татарстан - 3,5%, Тюменская область - 3,4%, Челябинская область - 3,2%, Ростовская область - 3,1%, Свердловская область - 2,7% и Новосибирская область - 2,2% всей возведенной в России жилой недвижимости (диагр.3) ().
( )
В большинстве регионов России темпы строительства имели положительную динамику (например, в 2006 году, в 78 из 84 субъектов Федерации). Но в 2008 году были регионы, в которых прирост жилья не произошёл, и наблюдалось снижение темпов строительства. Объемы строительства жилья в 2008 году значительно снизились на территории Республики Саха (Якутия) - на 12,5%, Иркутской области - на 17,2%, Тверской области - на 17,9%, Республики Калмыкия - на 23,9%, Мурманской области - на 40,9% и Астраханской области - на 47,3% ( ).
По данным министерства регионального развития, в период с января по июль 2009 года в России было построено 25,7 млн кв. м жилья. Только в 45 из 84 субъектов РФ отмечено увеличение темпов строительства жилья, в остальных стагнация или падение. По прогнозам министерства, в 2009 году будет введено в эксплуатацию 57,3 млн. кв. м жилья, что на 10% меньше показателей прошлого года (диагр.1) ().
В наибольшей степени сокращение спроса коснулось первичного сегмента. Доверие покупателей к девелоперам было подорвано вследствие распространения информации о нестабильном финансовом положении последних. Риски вложения средств на этапе строительства объектов многократно возросли, в итоге оставшиеся на рынке покупатели переориентировались на готовое или близкое к завершению жилье.
Сегодня, участникам рынка приходится менять привычные схемы работы, чтобы выжить. Девелоперы пошли на непривычный для себя шаг - снижение цен. Средние цены на первичном рынке элитного жилья с начала кризиса снизились на 19%, скидки по отдельным объектам достигли 50% ( ).
Большинство строительных компаний уже подошли к нижнему пределу рентабельности, а потому, по мнению ряда экспертов дальнейшего падения цен на жилье ожидать не следует. Они считают, что девелоперы либо пустят инвесторов в акционерный капитал, либо пригласят их в свои проекты, но за бесценок ничего продаваться не будет. Но есть и другая точка зрения: дно - это «докризисная цена, деленная на три», и должно пройти еще минимум полгода, чтобы можно было говорить о "ценовом дне" ()
Ориентированность на дисконты - основная характеристика сегодняшнего спроса. Это, наряду с ростом доли запросов на квартиры меньшей площади, оказывает влияние на изменение структуры спроса по бюджетам.
В августе 2009 года некоторые банки снизили ставки по ипотечным кредитам. Но, снижение оказалось весьма незначительным: среднерыночная ставка в рублях по ипотечным продуктам в августе упала на 0,03 процентных пункта и составила 20,29%, а среднерыночная ставка в долларах снизилась на 0,4 п.п., до 15,75%. Эксперты связывают это снижение больше с желанием банкиров напомнить рынку о себе. Экономических факторов, которые бы способствовали заметному снижению ставок по ипотеке в этом году ждать не стоит ().
Спрос со стороны потенциальных заемщиков также нельзя назвать большим. По данным ЦБ, объем ипотечного кредитова¬ния сократился по сравнению с первым полугодием 2008 года в шесть раз, до 55 млрд руб. Например, в Москве за первое полугодие 2009 года совершено всего 1937 сделок по покупке квартир с использованием ипотечных кредитов, что на 68% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. По мнению экспертов, единственное, что может реально поддержать ипотеку - политическая воля, согласно которой госбанки будут снижать ставки ( ).
С начала 2009 года на строительном рынке идут разговоры о том, что к осени многие компании столкнутся с катастрофической нехваткой финансирования и будут вынуждены передавать банкам объекты недвижимости - от действующих бизнес-центров, до "бумажных" проектов.
Эксперты рынка значительно расходятся во мнении об объемах недостроя жилья в стране, и в частности в Москве. Сложность оценки заключается в том, что строительные компании заморозку строительства не афишируют. По одним данным, на текущий момент (сентябрь 2009 года) заморожены порядка 80% всех строек Москвы и Московской области и около 25% коттеджных поселков в Подмосковье (). По другим не менее пессимистичным прогнозам, к 2012 году Москва вообще останется без новостроек. Эксперты учитывают тот факт, что на первичном рынке столицы в июне 2009 года предлагались квартиры по 224 адресам, что уже на 9,5% меньше чем в начале года, а согласно запланированным срокам сдачи объектов государственной комиссии, в период с 2010 по 2012 год строительство коммерческого жилья будет вестись лишь по 16 адресам ( ). И если вовремя не будут найдены новые инвесторы, то Москва рискует постепенно превратиться в хранилище недостроев. А снижение предложения на первичном рынке более чем в 10 раз может привести к галопирующему росту цен на жилье в столице с 2011 года, считают эксперты.
Однако не все участники рынка взволнованы происходящим на рынке. Некоторые эксперты полагают, что "слухи о скорой смерти" рынка недвижимости, которые активно распространялись по мере развития финансового кризиса, пока оказываются преувеличенными. По их данным, в Москве остановлены не более 12% объектов, а объемы построенного жилья в России почти не уступают прошлогодним, стабильно оставаясь на уровне 3-5 млн. кв. м в месяц. При этом они ожидают, что даже при худшем сценарии по итогам 2009 года будет построено не менее 80% прошлогоднего объема ().
По мнению участников рынка, сложившаяся ситуация может отразиться на строительной отрасли неоднозначно. С одной стороны - уменьшение предложения и повышение себестоимости строительства за счет удлинения сроков строительства и затрат на консервацию объекта должны способствовать повышению цены. Но, стоимость консервирования составляет 3-5% от стоимости объекта и возможная "заморозка" не должна сильно влиять на себестоимость. С другой стороны, на рынок могут массово выйти объекты, которые вынуждены продавать их неплатежеспособные владельцы, что спровоцирует тенденцию к снижению стоимости недвижимости. Однако специалисты не воспринимают такой сценарий всерьез, т.к. скорее всего банки будут пытаться реструктурировать задолженность, и никакого выплеска не произойдет. Кроме того в нашей стране ипотека не получила широкого распространения и, по разным оценкам, занимает от 3% до 10% рынка - уже поэтому "американский сценарий" у нас невозможен ().
По мнению руководства компании «Blackwood», скорее всего, после кризиса рынок ждет дефицит предложения, в результате чего он на время может вновь стать "рынком продавца". Однако дефицитный период вряд ли будет длительным. Временное доминирование девелоперов снова сменится равновесием сил. Основным же трендом останется стремление к состоянию "рынок покупателя". Именно на таком рынке придется работать девелоперам в долгосрочной перспективе. Это будет тяжелый, сложный рынок. Он будет отличаться высокой конкуренцией и большей степенью насыщенности, чем сейчас. Успешными в таких условиях смогут быть только те, кто уже сегодня осознает неизбежность и, главное, закономерность развития рынка по названной траектории ( )
Хотя, безусловно, все застройщики испытывают финансовые трудности, массового обрушения строительного рынка пока не происходит. В некоторых сегментах недвижимости даже в 2009 году ожидается рост цен ( )
Выводы:
1. В докризисный период рынок жилья развивался высокими темпами, благодаря большому спросу на жилье, росту доходов населения и растущей доступности кредитных ресурсов.
2. В докризисный период спрос на рынке существенно превышал предложение, что вело к стремительному росту цен.
3. Московский регион был и остается лидером по объемам строительства в стране, уровню цен на жилье, а также доступности жилья для его населения.
4. Потребность в жилье испытывают более 60% российских семей, но из-за разрыва уровня цен от платежеспособного спроса, только 12% семей способны приобрести квартиру.
5. С началом финансово-экономического кризиса в России, спрос на жилье резко упал, и в первую очередь на первичное, динамика строительства стала отрицательной, многие объекты строительства «заморожены».
6. В 2009 году цены на жилье поползли вниз, некоторые банки незначительно снизили ставки по ипотеке, спрос смещается в сторону квартир меньшей площади.
7. По прогнозам экспертов, в связи с неразвитостью ипотеки, американский сценарий развития у нас невозможен. После кризиса рынок ожидает дефицит предложения.
