Ипотека — это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, — один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущество должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека — это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства (Источник: ).
По оценкам специалистов, российский рынок ипотечного кредитования в период с 2005 по 2007 год стабильно и динамично развивался. В то время наблюдались высокие темпы роста рынка – все больше сделок на рынке недвижимости заключалось с использованием ипотеки. Если в 2005 году доля сделок с ипотекой на рынке жилья составляла 3,5%, то в 2006 году уже 8,6%, а в 2007 году по итогам первого полугодия — 14%1 (см. рис.1).
Рис.1. Количество сделок на рынке недвижимости с использованием ипотеки в период с 2005 по 2007 год (%).
(По материалам статьи «Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования» ).
Эксперты отмечают, что темпы роста ипотечного рынка в России оказались очень высокими: с 2004 года объем выданных ипотечных кредитов увеличивался примерно на 30-35% ежегодно. По оценкам РИА «РосБизнесКонсалтинг» (РБК) объем задолженности по ипотечным кредитам на 1 октября 2007 года составил 486,2 млрд. руб. – это в два раза больше показателей 1 января 2007 года (по материалам статьи «Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования»: ).
Но, несмотря на общую положительную динамику развития ипотечного кредитования в России, в сравнении с развитыми странами, абсолютные его объемы очень малы. Так по данным рейтингового агентства Standard & Poor`s на 1 января 2007 года доля услуг ипотечного кредитования в Российском ВВП оставалась незначительной и составляла 2% (1,8% от ВВП), против 53% в США и 38% в странах Евросоюза (см.рис. 2).
Рис. 2. Доля ипотечного кредитования в ВВП стран Евросоюза США и России на 1 января 2007 года. (По материалам статьи «Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования»: ).
Следует отметить, что по данным ЦБ РФ и АИЖК, наблюдается обратная пропорция между растущей стоимостью жилья и количеством выданных кредитов по округам. За первые 9 месяцев 2007 года по стоимостному показателю лидирует Центральный ФО – 28%, а в количественном на его долю приходится только 18%. Обратная ситуация с лидером по количеству выданных кредитов наблюдается в Приволжском ФО – 26% по количеству и только 18% по стоимости (по материалам статьи «Перспективы Российского рынка ипотечного кредитования в 2008 году»: ).
Диспропорция количества выданных кредитов по федеральным округам была значительной на протяжении всего 2007 года. По данным ЦБ РФ наибольшее количество выданных кредитов за 9 месяцев 2007 года пришлось на Приволжский ФО и Сибирский ФО – 21%, Центральный ФО – 18%, Уральский ФО – 15%, Северо-Западный ФО – 8%, Южный ФО – 7% и Дальневосточный ФО – 5% (см.рис. 3).
Рис. 3. Структура выданных кредитов по федеральным округам. (По материалам статьи «Перспективы Российского рынка ипотечного кредитования в 2008 году»: ).
По расчетам Евротрастбанка, лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов за 9 месяцев 2007 года стали: Москва и Московская область – 20%, Тюменская область – 6,7%, Санкт-Петербург – 6,6%, Свердловская область – 3,8%, Новосибирская область – 3,6% (см.рис.4).
Рис.4. Лидеры по объемам выдачи ипотечных кредитов (за первые 9 месяцев 2007 года).
(По материалам статьи «Перспективы Российского рынка ипотечного кредитования в 2008 году»: )
Необходимо констатировать, что вклад ипотечных операций в финансирование покупки недвижимости в России по данным 2007 года оставался низким. Доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП составляла меньше 2%. Для сравнения: в странах Западной Европы отношение ипотечного долга в ВВП достигает 70%, в США 50%, в странах Центральной и Восточной Европы – 25%.
Необходимо отметить, что Россия пока еще входит в число стран с низким уровнем обеспечения населения услугами ипотечного кредитования. В настоящее время на долю одного россиянина приходится около $20 задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на одного жителя Польши приходится $300, Латвии - $550 (см.рис.5).
Рис. 5. Задолженность по ипотечным кредитам, приходящаяся на долю одного жителя России, Польши, Латвии (долл. США). (По материалам статьи «Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования»: ).
2007 год в целом специалисты отметили как год усиленного экономического роста России. В сфере ипотечного кредитования отмечались высокие темпы развития, как и в предыдущие года, а также самодостаточность банковской системы России.
Так, за первое полугодие 2007 года объем ипотечных сделок на приобретение жилых помещений составил 206,0 млрд. руб., что составило 78% от годового объемов сделок за весь 2006 год. По данным Банка России за весь 2007 год ипотечных кредитов было выдано на сумму около 500,0 млрд.руб.
Одними из самых негативных моментов 2007 года, повлиявших на рынок ипотечного кредитования, были значительный рост инфляции, который по итогам года составил 12% и разразившийся финансовый кризис, с которым российские банки столкнулись во втором полугодии (по материалам статьи «Перспективы рынка ипотечного кредитования в 2008 году»: ).
В 2007 году объем российского рынка ипотечного кредитования составил 22 250 млн.долл. США. Как и предполагали эксперты, рост рынка ипотеки в 2008 году замедлился. По сравнению с 2006 и 2007 годом, когда темп роста объема задолженности по ипотеке составлял более 100%, в 2008 году темп роста снизился и составлял порядка 15%. Данная ситуация была спровоцирована мировым финансовым кризисом. Его последствия привели к удорожанию стоимости денег и, как следствие, к сокращению возможностей привлечения средств для финансирования ипотечных операций для российских банков. В результате этого резко выросли ставки по ипотечным кредитам, а некоторые банки и вовсе приостановили свои ипотечные программы или пересмотрели требования к заемщикам.
Еще в первой половине 2008 года ипотечное кредитование развивалось достаточно активно. В начале года успешно заключались сделки, банки были готовы развивать это направление бизнеса.
Исследование, проведенное в начале 2008 года, показало, что почти 40% населения не имеют средств для выплат ипотеки. 13% заявили, что условия предоставления ипотечных кредитов являются для них не выгодными: высокие ставки, большой размер ежемесячных выплат и т.д. 2% сказали, что существует трудность в сборе необходимых документов.
Только 5,5% опрошенных планируют в течение 2-х ближайших лет воспользоваться ипотечным кредитом и только половина из них выразила твердое мнение по этому вопросу (см.рис.6)
Рис. 6. Планы Россиян в ближайшие 2 года получить ипотечный кредит. (Источник: журнал Маркетинг Pro №6(45) июнь 2008).
Среди потенциальных получателей ипотечных кредитов в начале 2008 года преобладали молодые люди, а доля людей старших возрастов ничтожно мала (см.рис.7).
Рис.7. Доля(%) желающих получить ипотечный кредит (по возрастам). (Источник: Маркетинг Pro №6(45) июнь 2008).
Данная ситуация связана с тем, что условия получения ипотечного кредита для граждан 45-50 лет являются более жесткими, чем для молодых.
Среди граждан, готовых взять ипотечный кредит, разброс суммы кредита довольно велик (от 30 до 200 тыс. долларов) (см.рис.8)
Рис. 8. Сумма (долл. США) которую Россияне готовы взять в кредит на покупку жилья.
(Источник: Маркетинг Pro №6(45) июнь 2008).
В среднем граждане собираются получить ипотечный кредит на сумму 45 тыс. долларов – это около миллиона рублей.
По словам экспертов банка «Московское ипотечное агентство», в целом 2008 год был успешным для рынка ипотечного кредитования. За 3 квартала объем выданных кредитов увеличился с 611 млрд. рублей до 974 млрд. рублей. Таким образом, рост составил 60% (см. рис. 9).
Рис. 9. Динамика объема выданных кредитов с конца 2007 года и за 3 квартала 2008 года (По материалам статьи «Как изменились показатели по ипотеке за 2008 году»: )
Кризис, который захватил Россию осенью 2008 года, привел к резкому замедлению развития этого рынка. Вылилось это в ужесточение условий предоставления ипотечного кредита: были повышены процентные ставки, сократился срок пользования кредитом (по материалам статьи «Как изменились показатели по ипотеке за 2008 году»: ).
Тем не менее, некоторые банки, выдающие ипотеку, могут оказаться в выигрышном положении, так как клиенты, срочно нуждающиеся в улучшении своих жилищных условий (располагающие средствами от продажи имеющегося жилья или полученной по наследству недвижимости), обратятся именно к ним (по материалам статьи «Как изменились показатели по ипотеке за 2008 году»: ).
По данным АИЖК в период с 11 по 26 февраля 2009 года средние фиксированные ставки в рублях и в долларах остались без изменений. Плавающие ставки в долларах США и рублях повысились, что объясняется увеличением коэффициентов Libor и MosPrime. Все эти изменения оказали влияние на средние показатели по рынку: средняя фиксированная «Ставка Предложения» в рублях составляет 18,76%.
Эксперты отмечают, что в январе и феврале 2009 года ставки по ипотечным кредитам выросли с 9-11% до 25%. В то же время количество желающих приобрести недвижимость в кредит значительно уменьшилось – на 70% (по материалам статьи: «В ближайшее время об ипотеке можно забыть»: ).
Так, Сбербанк увеличил ставки по всем кредитным программам на 0,5 п.п. Теперь размер ставки погашения до регистрации залога недвижимости в пользу банка по программе «Ипотечный кредит» составляет 15-16%, а по программе «Ипотечный+» - 14,75-15,75%. Альа-Банк изменил условия выдачи ипотечных кредитов увеличив минимальную и максимальную границы ставок в рублях по всем кредитным программам на 1,2 п.п. и 0,4 п.п. соответственно. Таким образом, в настоящее время ставки Альфа-Банка находятся в пределах 20,6 - 25,3%. Банк «Возрождение» в свою очередь повысил минимальную ставку на 1,5 п.п., тогда как максимальная снижена на 8,5 п.п. Теперь ставки в рублях составляют 20,0% - 21,5%. Росевробанк ввел кредиты в долларах на приобретение жилья на вторичном рынке под залог уже имеющейся недвижимости. Максимальный срок кредита составляет 2 года. Ставки установлены Росевробанком в пределах 14,0 – 15,0%. ДельтаКредит снизил минимальную границу ставки по кредитам в долларах США на приобретение жилья на вторичном рынке на 1 п.п., таким образом, ставка этого банка составляет 11%. МБРР увеличил ставки на 0,4 – 0,45% а также минимальный первоначальный взнос составил 30%.
Оценивая текущую ситуацию, эксперты отмечают тот факт, что чем больше банки ужесточают условия, тем меньше людей могут позволить себе взять такой кредит. На сегодняшние условия по ипотеке могут пойти либо те, у кого уже есть в собственности недвижимость, либо те, кто имеет стабильный и хороший заработок (по материалам статьи: «В ближайшее время об ипотеке можно забыть»: ).
Основные выводы по итогам обзора:
• В период с 2005 по 2007 год рынок ипотечного кредитования динамично развивался и показывал высокие темпы роста. Количество выдаваемых кредитов в период с 2005 по 2007 год постоянно увеличивалось, за эти годы количество обращений за ипотечными кредитами постоянно росло.
• Лидерами в области выдачи ипотечных кредитов является Москва и Московская область. Еще одной характерной особенностью рынка ипотечного кредитования является обратная пропорция между растущей стоимостью жилья и количеством выданных кредитов по округам.
• Среди желающих получить ипотечный кредит преобладают молодые люди, и это связано с тем, что условия получения ипотечного кредита для граждан 45-50 лет являются более жесткими, чем для молодых.
• Финансовый кризис 2008 года негативно повлиял на темпы развития рынка ипотечного кредитования – они резко сократились. Банки, выдающие ипотечные кредиты ужесточили требования к заемщикам и увеличили процентные ставки, некоторые и вовсе заморозили свои ипотечные программы.
• На новые условия по ипотеке, поставленные банками в условиях кризиса, могут пойти либо те, у кого уже есть в собственности недвижимость, либо те, кто имеет стабильный высокий заработок, а таких во время кризиса не так уж много.
