Развитие ипотечного кредитования, наряду с потребительским кредитованием и кредитованием малого бизнеса, является одним из приоритетных направлений стратегии развития банковского сектора Российской Федерации. Российский рынок ипотечного кредитования характеризуется высокими темпами роста. По прогнозам экспертов «Альфа-Банка», в текущем году объем российского рынка ипотечного кредитования увеличится почти в два раза и достигнет 17 миллиардов долларов США (см. ).
Необходимо отметить, что показатели объема и динамики роста российского рынка ипотечного кредитования оцениваются неоднозначно. Так, по данным, приводимым агентством «РосБизнесКонсалтинг», за период с 2001 по 2004 год объем российского рынка ипотечного кредитования вырос более чем в 10 раз, в первом полугодии 2004 года он составил около 330 млн. долларов США. Согласно информации банковских специалистов, в период с 2001 по 2005 год объем выданных российскими банками ипотечных кредитов вырос более чем в 50 раз, достигнув 76,5 млрд. рублей (см. ).
Относительно объема российского рынка ипотечного кредитования в 2005 году участниками рынка приводятся следующие оценки. По данным Центробанка на 1 января 2006 года, объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос за год в 2,3 раза до 125,7 млрд. рублей. При этом объем ипотечных кредитов вырос почти в три раза - с 17,8 до 52,8 млрд. рублей. По данным Внешторгбанка, объем рынка ипотечного кредитования в России в 2005 году превысил 2 млрд. долларов США. По мнению специалистов Delta Credit, рынок ипотечного кредитования в России в 2005 году составил 1 млрд. долларов США. Аналитики «РБК Консалтинг» полагают, что в 2005 году объем рынка ипотечного кредитования составил почти 3 млрд. долларов США, увеличившись в 2 раза по отношению к показателю 2004 года. В целом оценки объема российского рынка ипотечного кредитования, данные различными участниками рынка по итогам 2005 года, находятся в диапазоне 1-3 млрд. долларов США (см. Обзор «Поведение потребителей на рынке ипотечного кредитования», подготовленный агентством «РосБизнесКонсалтинг», 2006 г.; ).
Среди положительных тенденций российского рынка ипотечного кредитования прежде всего необходимо отметить снижение процентных ставок по кредитам. Если в 2001 году ставки по кредитам составляли порядка 16-18% в валюте и 23-25% в рублях, то в настоящее время размер ставок снизился до 11-12% в валюте и 13-16% в рублях, хотя это по-прежнему существенно превышает общемировой уровень. Наметилась тенденция к увеличению срока кредита (см. ).
Несмотря на быстрый рост российского рынка ипотечного кредитования, по сравнению со странами Европы и США объемы этого сегмента рынка кредитования остаются небольшими: доля ипотеки в валовом внутреннем продукте России составляет менее 1% против 34% в странах Европейского союза. Если на начало 2005 года объем ипотечных кредитов, выданных в России, составил около 1 млрд. долларов США, то в США на тот же период объем выданных кредитов равнялся 4,1 трлн. долларов. В настоящее время в России по ипотечной схеме приобретается лишь порядка 1,5% жилья, в то время как 75% российских граждан нуждаются в улучшении жилищных условий (см. ).
На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования в России сохраняет значительный потенциал. По мнению экспертов Международной финансовой корпорации (IFC) - инвестиционного подразделения группы Всемирного банка, на сегодняшний день Россия обладает наибольшим среди европейских стран потенциалом ипотечного рынка, емкость рынка оценивается в 10 - 30 млрд. долларов США. Еще более оптимистична оценка емкости российского рынка ипотечного кредитования Ассоциацией российских банков – 50 млрд. долларов США.
Рынок ипотечного кредитования в России, за исключением столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург), является высоко концентрированным. Так, по данным портала Фонтанка.Ру, на российском ипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако более 50% объема рынка формируют всего 10-12 участников. Согласно данным Ассоциации российских банков (АРБ), на российском рынке ипотечного кредитования свои услуги предлагают более 140 банков. При этом 70% всего рынка контролируется пятью крупнейшими банками: 50% всех выдаваемых ипотечных кредитов приходится на Сбербанк, 20% делят между собой «ДельтаКредит», Райффайзенбанк, Городской Ипотечный Банк и Внешторгбанк (см. рисунок 1).
Рисунок 1. Структура российского рынка ипотечного кредитования по участникам, % от выдаваемых кредитов (по данным АРБ)
Источник:
Как отмечают ведущие участники ипотечного рынка в России, в настоящих условиях ставки по ипотечным кредитам снижены практически до минимума. Величина ставок зависит от ряда факторов, среди которых наиболее важны: стоимость привлекаемого конкретным банком финансового ресурса для выдачи кредитов, финансовый рейтинг банка, международный рейтинг нашей страны, который в свою очередь зависит от уровня развития экономики и рисков в кредитной и правовой сферах для инвесторов. Учитывая эти факторы, в перспективе ближайшего будущего существенные изменения ставок по ипотечным кредитам маловероятны.
Развитие ипотечного кредитования является основным направлением движения в контексте повышения доступности жилья для россиян. Задача развития ипотечного кредитования активно поддерживается российским правительством. В ближайшие 3-4 года российское правительство планирует довести объемы кредитов на жилье до суммы в 415 миллиардов рублей. Доля семей, которые получат возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, к 2010-му году, согласно планам правительства составит не менее 30%. Достижению данного показателя будет в значительной мере способствовать снижение процентных ставок по кредитам, которые к 2010 году должны опуститься до 9%. В более развернутой перспективе планируется дальнейшее снижение ставок до общепринятого мирового уровня в 7-8% (см. ).
Несмотря на поддержку и стимулирование развития ипотечного рынка на правительственном уровне, на сегодняшний день присутствует ряд факторов, оказывающих сдерживающее влияние на рост ипотечного кредитования. Одними из основных таких факторов выступают медленные темпы строительства жилья, и высокая динамика роста стоимости недвижимости, значительно превышающая рост доходов населения. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2005 году приходилось 20,8 кв. метров жилищного фонда против 16,4 кв. метров в 1990 году. За период с 2002 по 2005 год эта величина практически не изменилась, что свидетельствует об ограниченном предложении жилых площадей. За одиннадцать месяцев 2006 года цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 70-90%. В некоторых городах еще до окончания 2006 года рынком был достигнут двойной ценовой рост.
Стремительный рост цен, ограниченные объемы строительства жилья, усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость способствуют тому, что в настоящее время многие банки в крупных российских городах фактически конкурируют лишь за небольшое число платежеспособных клиентов.
Во многом именно с влиянием обозначенных сдерживающих факторов связан тот факт, что на сегодняшний день ипотека занимает лишь 3% от общего количества выданных потребительских кредитов, в то время как в улучшении жилищных условий нуждается более 60% (а по некоторым оценкам и до 80%) россиян. Однако эксперты полагают, что уже в ближайшем будущем можно ждать существенного увеличения доли ипотеки на российском кредитном рынке, в первую очередь, благодаря улучшению условий предоставления кредитов населению. В частности, уже сегодня происходит снижение первоначального взноса с 20-30% от стоимости квартиры до 10-20%, увеличиваются сроки кредитования до 20-30 лет (что сопоставимо со странами Евросоюза), повышаются максимальные суммы ипотечных кредитов, в ряде банков снижены дополнительные расходы клиентов, связанные с оформлением ипотечного кредита. Важную роль в развитии рынка ипотеки играет и усиление конкуренции за счет выхода на этот рынок практически всех сетевых банков, зарубежных финансовых институтов и новых игроков (см. ).
По оценкам международных экспертов, емкость российского ипотечного рынка к 2010 году составит порядка 700-900 млрд. рублей, по оценкам российских экспертов - до 1,3 трлн. рублей (см. http://www.ipodom.ru/stream/mortgage/russia/id_38884/?date=2006-12-05).
Спрос на ипотечное кредитование среди россиян год от года увеличивается, однако в настоящее время доля сделок с использованием ипотечного кредита от общего количества сделок с жилой недвижимостью, составляет, по разным оценкам, лишь 3-6%. Так, согласно статистике АИЖК, в первом полугодии 2006 года доля сделок с использованием ипотеки составила 6% от общего числа сделок купли-продажи. В Москве доля сделок с ипотекой составила 7,5%, в Московской области – 3%. Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах - в первом полугодии 2006 года доля ипотеки от общего числа сделок купли-продажи жилой недвижимости достигла в этих регионах 25%. Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии – Алании, Ставропольском крае, Смоленской области, в этих регионах доля ипотеки составила лишь 0,1-0,2% от общего числа сделок (см. www.arendyi.com).
Одной из основных причин низкой распространенности ипотечного кредита выступают недостаточные доходы населения для внесения первоначального взноса и выплаты кредита. Несмотря на постоянный рост доходов россиян снижение уровня инфляции, показатели инфляции пока остаются выше темпов роста доходов населения (см. рисунок 2).
Рисунок 2. Рост реальных доходов россиян в сравнении с инфляцией в 2000-2005 гг., % к предыдущему году (по данным Федеральной службы государственной статистики)
Источник: Обзор «Поведение потребителей на рынке ипотечного кредитования», подготовленный агентством «РосБизнесКонсалтинг», 2006 г.
Основные факторы отказа от ипотечного кредитования, актуальные в настоящее время для россиян, раскрывают результаты исследования, проведенного компанией Business Vision (см. рисунок 3). Наиболее часто жители российских городов не прибегают к ипотечному кредитованию в связи с отсутствием необходимости (47% от числа участвовавших в опросе городских жителей, купивших квартиру, но не взявших при этом ипотечный кредит). Вместе с тем, примечательно, что для 45% горожан отказ от ипотечного кредитования при покупке квартиры оказывается связан с уровнем собственных доходов в сопоставлении со стоимостью недвижимости и предлагаемыми условиями кредитования. Так, 14% участников опроса не взяли ипотечный кредит в связи с недостаточным уровнем доходов, 7% - в связи с неуверенностью в будущих доходах, 9% - в связи с отказом банка. Для 10% участников опроса не подошли условия кредитования, предлагаемые банками. Еще 5% респондентов не взяли ипотечный кредит в связи с высокой стоимостью недвижимости.
Рисунок 3. Причины отказа от ипотечного кредитования, % от числа городских жителей, купивших квартиру, но не взявших при этом ипотечный кредит (по результатам исследований компании Business Vision)
Источник: Обзор «Поведение потребителей на рынке ипотечного кредитования», подготовленный агентством «РосБизнесКонсалтинг», 2006 г.
Ситуация с недостаточной популярностью ипотечного кредитования примечательна тем, что она проявляется в условиях значительного превышения спроса над предложением. Состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Лишь около 15% населения крупнейших российских городов удовлетворены своими жилищными условиями. Почти пятая часть населения крупных городов планирует покупку жилья в ближайшие пять лет. Количество аварийных и ветхих домов превышает предельно допустимую норму. Кроме этого, в ветхий фонд ежегодно переходит практически 5 млн. кв. м жилья.
Результаты исследований свидетельствуют о том, что доверие к ипотечным кредитам по сравнению с другими вариантами покупки жилья пока невелико. Значительно большим доверием среди потребителей пользуется, в частности, покупка жилья с рассрочкой платежа от строительной компании. Исследование, проведенное компанией Business Vision, показало, что данный вариант по отношению к банковскому кредиту считает для себя «безусловно выгодным» в 4 раза большее число будущих покупателей жилья.
Сдерживающее влияние на увеличение спроса в сегменте ипотечного кредитования в значительной мере оказывают и высокие процентные ставки по кредитам. В настоящее время для 70% потребителей основным критерием выбора банка являются низкие ставки по ипотечному кредитованию.
Несмотря на присутствие факторов, сдерживающих потребительский спрос, средний размер ипотечного кредита в первом квартале 2007 года по сравнению с аналогичным периодом 2006 года вырос на 5-10% (по данным ипотечной компании «Мой Дом», см. ).
Преимущественная часть россиян, купивших недвижимость в течение 2005 года, считает ипотеку выгодной (72%). Лишь 4% россиян, купивших недвижимость в 2005 году, полагают, что ипотечное кредитование не является выгодным. Основным преимуществом обращения к ипотеке, по мнению большинства жителей российских городов, является возможность сразу получить недвижимость (см. ).
Структура потребительского спроса на различные виды ипотечных кредитов в настоящее время выглядит следующим образом: наиболее востребованы кредиты на покупку вторичного жилья (59%); кредиты на покупку квартир в новостройках востребованы существенно меньше (22%), что во многом связано с ограничениями, накладываемыми сотрудничеством банков с застройщиками (см. рисунок 4).
Кредит под залог имеющегося жилья востребован (12%), однако банковские предложения в этом сегменте минимальны. Спрос на ипотеку коммерческой недвижимости находится скорее в зародышевом состоянии (6%). Практически отсутствует спрос на ипотеку земельных участков, загородной недвижимости (1%).
Рисунок 4. Структура российского рынка ипотечного кредитования по видам выдаваемых кредитов, % (по данным компании «Мой Дом»)
Источник: )
В заключение обзора сформулируем некоторые прогнозы относительно развития российского рынка ипотечного кредитования в ближайшей и среднесрочной временных перспективах. Можно ожидать сохранения высоких темпов роста рынка ипотечного кредитования, которое останется одним из наиболее динамично развивающихся сегментов финансового рынка в России.
В ближайшем будущем ситуация для покупки квартиры с помощью ипотечного кредита будет становиться более благоприятной. Этому будут способствовать действия, предпринимаемые российским правительством, усиление конкуренции среди участников рынка, а также наметившаяся тенденция замедления роста цен на недвижимость.
Эксперты рынка ипотечного кредитования прогнозируют, что ключевой тенденцией текущего года на рынке ипотеки станет увеличение доли ипотечного кредитования в нестоличных регионах. К концу 2007 года доля нестоличных регионов в общем объеме ипотечного кредитования будет сравнима с рынками Московской и Ленинградской областей. Объёмы ипотечного кредитования будут распределяться примерно следующим образом: Москва и Московская область – 53%, Санкт-Петербург и Ленинградская область – 17% и другие регионы России – 30% (см. рисунок 5).
Резкого снижения ставок по ипотечным кредитам в ближайшем будущем и, в частности, в текущем году ожидать не следует. Участники рынка полагают, что в настоящее время ставки по ипотеке близки к минимуму и полностью соответствуют современной экономической ситуации. До конца 2007 года ставки могут снизиться до 1% в случае благоприятных изменений в экономике России и укреплении ее финансового рейтинга.
Рисунок 5. Доли регионов в объеме российского рынка ипотечного кредитования, прогнозируемые в 2007 году (по прогнозам экспертов «Альфа-Банка»)
Источник:
Основные выводы по итогам обзора:
Российский рынок ипотечного кредитования характеризуется высокими темпами роста. По данным Центробанка, в 2005 году объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос в 2,3 раза до 125,7 млрд. рублей. По прогнозам экспертов, в 2007 году объем российского рынка ипотечного кредитования увеличится почти в два раза и достигнет 17 миллиардов долларов США.
Несмотря на быстрый рост российского рынка ипотечного кредитования, объем этого рынка по сравнению со странами Европы и США остается весьма небольшим, доля ипотеки в валовом внутреннем продукте России составляет менее 1% против 34% в странах Европейского союза. На сегодняшний день Россия обладает наибольшим среди европейских стран потенциалом ипотечного рынка.
Рынок ипотечного кредитования в России, за исключением столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург), является высоко концентрированным, на российском рынке ипотечного кредитования свои услуги предлагают более 140 банков. При этом 70% всего рынка контролируется пятью крупнейшими банками: Сбербанком (50%); банком «ДельтаКредит», Райффайзенбанком, Городским Ипотечным Банком и Внешторгбанком, на которые в совокупности приходится 20% рынка ипотеки.
Развитие ипотечного кредитования активно поддерживается и стимулируется российским правительством. В ближайшие 3-4 года планируется довести объемы кредитов на жилье до суммы в 415 миллиардов рублей. Доля семей, которые получат возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, к 2010-му году, согласно планам правительства составит не менее 30%.
На сегодняшний день присутствует ряд факторов, оказывающих сдерживающее влияние на рост рынка ипотечного кредитования в России. Одними из основных таких факторов выступают недостаточные темпы строительства жилья, высокая динамика роста стоимости недвижимости, значительно превышающая рост доходов населения.
Спрос на ипотечное кредитование характеризуется тенденцией к увеличению, однако сегодня доля сделок с использованием ипотечного кредита от общего количества сделок с жилой недвижимостью невелика, составляя лишь 3-6%. В значительной мере рост спроса на ипотеку сдерживается тем, что, несмотря на постоянный рост доходов россиян и снижение уровня инфляции, показатели инфляции пока превышают темпы роста доходов населения. Кроме того, результаты исследований свидетельствуют о низком уровне доверия к ипотечным кредитам по сравнению с другими вариантами покупки жилья.
В настоящее время на российском рынке спрос на ипотеку значительно превышает предложение. Уже в ближайшем будущем можно ожидать существенного увеличения доли ипотеки на российском кредитном рынке, в первую очередь, благодаря улучшению условий предоставления кредитов населению. Происходит снижение первоначального взноса с 20-30% до 10-20% от стоимости квартиры, увеличиваются сроки кредитования до 20-30 лет, повышаются максимальные суммы ипотечных кредитов, в ряде банков снижены дополнительные расходы клиентов, связанные с оформлением ипотечного кредита. Важную роль в развитии рынка ипотеки играет усиление конкуренции за счет выхода на этот рынок практически всех сетевых банков, зарубежных финансовых институтов и новых игроков.
